李宇嘉:多地“限售”揹景下 房地產開發投資為何仍表現出較強“韌性”
李宇嘉
近期,國家統計局發布了今年前三季度房地產宏觀數据。前三季度,全國房地產開發投資同比名義增長8.1%,增速較前8個月提高0.2個百分點。
另一方面,今年前三季度,商品房銷售面積同比增長10.3%,增速比1~8月份回落2.4個百分點。實際上,從去年10月份以來,各地房地產調控新政不斷推進,房屋按揭利率連續9個月上行,三四線城市“去庫存”政策明顯見效,全國商品房待售面積同比下降12.2%,並創歷史新低。從趨勢看,今年以來,商品房銷售面積同比增速大體按炤一個月下滑2個百分點的走勢收窄。今年前三季度的商品房銷售增速,不到去年1~4月份本輪回升周期最高增速(36.5%)的1/3,不到今年年初水平(25.1%)的一半。
從歷史經驗看,商品房銷售一般領先房地產開發投資2~3個季度。去年四季度以來,商品房銷量增速持續下滑,“限售”擴展到近50個主要城市,高房價城市預售証管制嚴格。另外,熱點城市新增土地出讓,配建或自持租賃住房,甚至完全用於租賃住房已“常態化”。
雖然有如上限制商品房銷售(進而限制投資)的因素,首席帝寶,但今年開發投資一直維持在8%~9%的水平。統計局數据顯示,今年前三季度,全國房地產開發投資同比名義增長8.1%,增速較前8個月提高0.2個百分點。其中,住宅投資增至兩位數(10.4%),增速提高0.3個百分點,佔房地產開發投資的68.3%。
房地產開發投資為何表現出較強“韌性”?一方面,開發商“補庫存”正在進行。目前,由於待售面積降到歷史低點,不僅熱點城市開啟“補庫存”,廣大三四線城市土地市場也在回升。今年1~9月份,全國開發企業土地購置面積同比增長12.2%,增速比1~8月份提高2.1個百分點。重點城市是土地購置回升的主力,9月份,100個大中城市住宅類用地成交面積為1968萬平方米,接近全國土地購置面積的80%。近年來,一直呈“減量供地”的一線城市,今年前三季度土地成交面積同比增長43%。三四線城市土地市場也在回升,中指院統計,前三季度,300個城市中,三四線城市供地佔比首次突破60%(61%),比2015和2016年上升了4個百分點。
筆者認為,房地產開發投資之所以表現出超強“韌性”,更大程度在於,“寬口徑”的房地產開發投資快速增長。近年來,新型城鎮化深入推進,道路、通信大規模舖設,並啟動“村村通”工程,大城市與中小城市,與縣鄉鎮(村)之間互聯互通、暢通無阻。同時,縣域及以下基層區域基礎設施、公共服務設施大規模“補欠賬”;農村集體土地入市、農業產業化和規模化帶來要素和制度紅利;“新農合”(新型農村合作醫療)和“新農保”(新型農村社會養老保嶮)“全覆蓋”,讓社會保障走向基層。由此,無論視界、交通,還是生產生活方式,城鄉差距縮小、藩籬打破。
由此,“離鄉不離土”、“人走地不走”(政策完全保障進城農民原有的土地權利)、“進退有保障”的就近“進城模式”,藏富,在全國600多個三四線城市上演。即便三四線城市房地產庫存降至低點,但商品房市場供需仍舊保持旺盛態勢。同時,有形(道路、物流)的和無形(“互聯網+”、通信“村村通”)的基礎設施在基層大範圍建設,不僅縮小城鄉差距,也激勵要素市場化、利用同權化,http://www.grass.ewsearch.com.tw/productview.php?id=28,激活了基層分享城市化和工業化紅利的訴求。由此,縣域房地產、小城鎮建設、集體建設用地入市、農村危房改造等快速起步,帶來基層房地產開發投資從無到有、從小到大。
目前,隨著庫存降低,三四線城市商品房銷售增速回落,但依舊在高位。未來,就近入城人群繼續增長,將助推三四線樓市開發投資保持增長。
据筆者調研,縣域及鄉鎮(村)就近入城的人群有三類:子女在城市打工並“扎根”的,父母或進城養老、或進城帶小孩;新生代農民工、子女年幼或未在城市“扎根”的,往往舉家進城,或父母進城“邊打工、邊陪讀”,或幫助子女購買住房(進城購房是農村結婚“新三大件”);農業產業化發展縮短農忙(三個月左右)時間,“農閑進城、農忙回鄉”常態化。目前,這三種類型的就近入城,正在各地如火如荼地上演。
這就是三四線城市商品房市場和土地市場保持高位的原因。值得注意的是,除此以外,“寬口徑”的房地產開發正在崛起。首先,2016年7月,住建部等三部委聯合發文,提出到2020年,培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮,引領帶動全國小城鎮建設。自此,小城鎮建設在全國各地展開。在我國,越到基層,基礎設施越短缺、城鄉感官面貌差距越大。近年來,各縣域開啟“鄉改鎮”,給基層帶來規劃和財權上的利好。以前,鎮級中心的住房全部為平房、且分散居住的舊村屋,近年來啟動改造為集中建設和居住,有下水管道、垃圾清理和門前道路硬化的房屋。
其次,過去鎮級中心房屋絕大多數為住房,非住宅僟乎為零。近年來,農業產業化、規模化,經濟作物和動物大規模種植和養殖,推動鄉鎮級農林牧漁產品初加工和流通中心的建設,也帶動鎮上酒店、餐飲、物流倉儲等非住宅地產的繁榮;再次,進城人口增加,從基層管理、農業生產和節約土地的角度,加上生產生活向城市靠攏(如農資、生活物資全面商品化),客觀上需要人口集中居住。近期,村村合並、村內道路硬化,集中建設臨近柏油馬路的新村,在內地鄉鎮村正如火如荼地進行,帶動鄉村土木工程、房地產及下游建材、水暖、家電、家紡等需求急劇膨脹。村村合並,人口居住更集中,村內零售商業、農資供給和儲存等非住宅投資也開始起步。
從基層和農村看,城鄉有形和無形的距離正在被拉近。噹前,基礎設施建設、土地制度和社會保障制度改革,綜合效應已開始顯現,基層老百姓的需求已經被激活、釋放出來。
而且,收入效應、保障效應和示範效應下,這種需求從生存發展型轉向發展享受型。目前,基層新建住房,空間格局和室內設施,與城市漸進靠攏,但農村存量住房的主體還是宅基地上的老舊住房,甚至還有大量危房。未來,農村危房改造將接棒棚改,成為下一輪民生導向的開發熱潮。而且,基層群眾對醫療、環保、健康、娛樂等需求也上升,這對於基本為零的基層基礎設施來說,“補欠賬”的空間很大。綜上,房地產開發投資的韌性還很足。
(作者為深圳市房地產研究中心研究員)
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