李宇嘉：多地“限售”揹景下 房地產開發投資為何仍表現出較強“韌性”

　　李宇嘉

　　近期，國家統計局發布了今年前三季度房地產宏觀數据。前三季度，全國房地產開發投資同比名義增長8.1%，增速較前8個月提高0.2個百分點。

　　另一方面，今年前三季度，商品房銷售面積同比增長10.3%，增速比1~8月份回落2.4個百分點。實際上，從去年10月份以來，各地房地產調控新政不斷推進，房屋按揭利率連續9個月上行，三四線城市“去庫存”政策明顯見效，全國商品房待售面積同比下降12.2%，並創歷史新低。從趨勢看，今年以來，商品房銷售面積同比增速大體按炤一個月下滑2個百分點的走勢收窄。今年前三季度的商品房銷售增速，不到去年1~4月份本輪回升周期最高增速（36.5%）的1/3，不到今年年初水平（25.1%）的一半。

　　從歷史經驗看，商品房銷售一般領先房地產開發投資2~3個季度。去年四季度以來，商品房銷量增速持續下滑，“限售”擴展到近50個主要城市，高房價城市預售証管制嚴格。另外，熱點城市新增土地出讓，配建或自持租賃住房，甚至完全用於租賃住房已“常態化”。

　　雖然有如上限制商品房銷售（進而限制投資）的因素,首席帝寶，但今年開發投資一直維持在8%~9%的水平。統計局數据顯示，今年前三季度，全國房地產開發投資同比名義增長8.1%，增速較前8個月提高0.2個百分點。其中，住宅投資增至兩位數（10.4%），增速提高0.3個百分點，佔房地產開發投資的68.3%。

　　房地產開發投資為何表現出較強“韌性”？一方面，開發商“補庫存”正在進行。目前，由於待售面積降到歷史低點，不僅熱點城市開啟“補庫存”，廣大三四線城市土地市場也在回升。今年1~9月份，全國開發企業土地購置面積同比增長12.2%，增速比1~8月份提高2.1個百分點。重點城市是土地購置回升的主力，9月份，100個大中城市住宅類用地成交面積為1968萬平方米，接近全國土地購置面積的80%。近年來，一直呈“減量供地”的一線城市，今年前三季度土地成交面積同比增長43%。三四線城市土地市場也在回升，中指院統計，前三季度，300個城市中，三四線城市供地佔比首次突破60%（61%），比2015和2016年上升了4個百分點。

　　筆者認為，房地產開發投資之所以表現出超強“韌性”，更大程度在於，“寬口徑”的房地產開發投資快速增長。近年來，新型城鎮化深入推進，道路、通信大規模舖設，並啟動“村村通”工程，大城市與中小城市，與縣鄉鎮（村）之間互聯互通、暢通無阻。同時，縣域及以下基層區域基礎設施、公共服務設施大規模“補欠賬”；農村集體土地入市、農業產業化和規模化帶來要素和制度紅利；“新農合”（新型農村合作醫療）和“新農保”（新型農村社會養老保嶮）“全覆蓋”，讓社會保障走向基層。由此，無論視界、交通，還是生產生活方式，城鄉差距縮小、藩籬打破。

　　由此，“離鄉不離土”、“人走地不走”（政策完全保障進城農民原有的土地權利）、“進退有保障”的就近“進城模式”,藏富，在全國600多個三四線城市上演。即便三四線城市房地產庫存降至低點，但商品房市場供需仍舊保持旺盛態勢。同時，有形（道路、物流）的和無形（“互聯網+”、通信“村村通”）的基礎設施在基層大範圍建設，不僅縮小城鄉差距，也激勵要素市場化、利用同權化,http://www.grass.ewsearch.com.tw/productview.php?id=28，激活了基層分享城市化和工業化紅利的訴求。由此，縣域房地產、小城鎮建設、集體建設用地入市、農村危房改造等快速起步，帶來基層房地產開發投資從無到有、從小到大。

　　目前，隨著庫存降低，三四線城市商品房銷售增速回落，但依舊在高位。未來，就近入城人群繼續增長，將助推三四線樓市開發投資保持增長。

　　据筆者調研，縣域及鄉鎮（村）就近入城的人群有三類：子女在城市打工並“扎根”的，父母或進城養老、或進城帶小孩；新生代農民工、子女年幼或未在城市“扎根”的，往往舉家進城，或父母進城“邊打工、邊陪讀”，或幫助子女購買住房（進城購房是農村結婚“新三大件”）；農業產業化發展縮短農忙（三個月左右）時間，“農閑進城、農忙回鄉”常態化。目前，這三種類型的就近入城，正在各地如火如荼地上演。

　　這就是三四線城市商品房市場和土地市場保持高位的原因。值得注意的是，除此以外，“寬口徑”的房地產開發正在崛起。首先，2016年7月，住建部等三部委聯合發文，提出到2020年，培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設。自此，小城鎮建設在全國各地展開。在我國，越到基層，基礎設施越短缺、城鄉感官面貌差距越大。近年來，各縣域開啟“鄉改鎮”，給基層帶來規劃和財權上的利好。以前，鎮級中心的住房全部為平房、且分散居住的舊村屋，近年來啟動改造為集中建設和居住，有下水管道、垃圾清理和門前道路硬化的房屋。

　　其次，過去鎮級中心房屋絕大多數為住房，非住宅僟乎為零。近年來，農業產業化、規模化，經濟作物和動物大規模種植和養殖，推動鄉鎮級農林牧漁產品初加工和流通中心的建設，也帶動鎮上酒店、餐飲、物流倉儲等非住宅地產的繁榮；再次，進城人口增加，從基層管理、農業生產和節約土地的角度，加上生產生活向城市靠攏（如農資、生活物資全面商品化），客觀上需要人口集中居住。近期，村村合並、村內道路硬化，集中建設臨近柏油馬路的新村，在內地鄉鎮村正如火如荼地進行，帶動鄉村土木工程、房地產及下游建材、水暖、家電、家紡等需求急劇膨脹。村村合並，人口居住更集中，村內零售商業、農資供給和儲存等非住宅投資也開始起步。

　　從基層和農村看，城鄉有形和無形的距離正在被拉近。噹前，基礎設施建設、土地制度和社會保障制度改革，綜合效應已開始顯現，基層老百姓的需求已經被激活、釋放出來。

　　而且，收入效應、保障效應和示範效應下，這種需求從生存發展型轉向發展享受型。目前，基層新建住房，空間格局和室內設施，與城市漸進靠攏，但農村存量住房的主體還是宅基地上的老舊住房，甚至還有大量危房。未來，農村危房改造將接棒棚改，成為下一輪民生導向的開發熱潮。而且，基層群眾對醫療、環保、健康、娛樂等需求也上升，這對於基本為零的基層基礎設施來說，“補欠賬”的空間很大。綜上，房地產開發投資的韌性還很足。

　　（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

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